[아파트구입 #2] 경기도 광명시 하안동 주공아파트 조사

 

그동안 IT회사에서 소프트웨어 엔지니어로 일하면서

어찌저찌 여유자금을 모았고,

이 자금으로 아파트를 구입하기로 결심했다.

그래서 서울 근교의 아파트들을 조사하다가

 

경기도 광명시 하안동에 있는

주공아파트가 적당할 것이라고 판단하고

조사한 내용을 정리해서

공유해본다.

(결론적으로, 서울 독산동에 있는 작은 아파트를 구입하게 되었다..)

 

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구입 대상 아파트는 

경기도 광명시 하안동 주공아파트 

3, 4, 6, 10, 11, 14단지의 

소형 아파트로 정했다.

 

가격은 2억대로

내집마련 디딤돌 대출을 통해

담보시세의 70%인 1억 4천 정도를

30년 대출 조건으로 받을

예정이다.

 

따라서, 

이번에 아파트를 구입하게 된다면

총이자비용과 부대비용을 고려할 때,

30년 후 시세가 

7000만원 이상 상승해야 

이득이 될 것이다.

 

물론 30년동안 보유할 가능성은

거의 없다.

 

대략적인 계산으로는

5년 내에 1천만원 정도,

10년 내에 2천만원 정도만

올라도 이득이 될 것 같다.

 

 

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광명시 하안동 주공아파트를 선택한

주된 이유는 

 

1. 우체국사거리역에 지하철역 신설 예상

 

2. 현재 27년된 아파트단지로 30년부터 재건축 가능

 

3. 서울과 근접 (안양천 건너 바로 서울과 붙어있음)

 

4. 이케아, 이마트 등의 입점 및 개발 분위기

 

5. 구로디지털단지, 여의도 접근성 

(독산역, 철산역, 버스노선)

 

6. 서울 근교에 얼마남지 않은 소형 평수 

(15~18평) 1억 후반 ~ 2억대 아파트

 

등의 이유가 있다.

 

 

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위치는 다음과 같다.

 

광명시

 

  

 

서울 강서지역 근접

(구로구, 여의도로의 접근성)

 

 

 

광명시 하안동 일대 

(서울과 안양천을 경계로 붙어있음)

 

 

 

근처 지하철역

(1호선 독산역, 7호선 철산역)

 

 - 7호선 철산역까지는 버스 (11-2, 101, 22, 12, 503) 타고 약 20분

 - 1호선 독산역까지는 도보로 10 ~ 15분

 

단지 구성

(주로 확인해본 단지는 3,4,6,10,11단지와 추가로 14단지)

 

14단지만 유일하게 

행정구역이 서울(독산동)이며 

우체국사거리와 멀다는 이유로 

저평가 받고 있는 것 같아서

조사대상에 포함했다.

 

 

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재건축 관련 조사

 

 

 * 단지별 재건축 수혜 분석 (http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=13177)

 

 - 3 6 단지가 하안역 신설 시 수혜가 가장 높음 

(3,6단지가 가장 수혜가 많을 것으로 예측됨)

 

 - 4단지는 현재 용적율이 제일 높음 

(현재 195%, 재건축 시 300%)

 

- 재건축 관련

정부는 지난 1월 재건축 가능 연한을 

40년에서 30년으로 단축한다는 

‘도시 및 주거환경정비법 시행령’을 

개정하면서 

 

이곳 철산동과 하안동 일대 주공아파트가 

2020년부터 사업추진이 가능해졌다.

 

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지하철 신설에 대한 조사

 

현 구로차량기지가 노온사동으로 이동하면서

지하철 노선을 연결할 수 밖에 없고

그 사이에 지하철역 신설이 검토되고 있다.
국토해양부는 기존노선 (3개역 신설)을 검토 중이며이언주 의원은 5개역 신설을 요구하고 있다.

 

- 구로차량기지를 노온사동으로 이전함에 따른 

신설역 검토 기사 발췌

 

광명시는 지난 5월 27일 ‘경기도 지구단위계획수립’ 

지침에 따라 수정·보완한 재건축정비기본지침을 

오는 6월까지 수립·시행하기로 했다

 

현재 지하철차량기지는 

서울시 구로구 구로동 685-535번지에 위치해 있다. 

이 곳이 경기도 광명시 노온사동(400번지 일대) 

주변으로 이전한다는 계획이다. 

 

차량기지가 이전하면서 지하화 하는 

노선이 연장되는데 

이 때 추가 역사건립이 가능해졌다는 

이유 때문이다.

 

국토교통위원회 소속 

이언주 의원(광명을, 새정치)에 따르면 

7호선 철산역을 경유하여 

광명 하안동 우체국사거리, 

소하동 가리대사거리를 거쳐 

노온사동 차량기지로 이전하는 노선이 

유력하게 검토되고 있다는 것이다.

 

현재 광명시와 이언주 의원은 5개역 신설을 

요구하고 있고 (3 + 2)

국토해양부는 3개만 가능하다는 입장이다.

 

=> 어찌됐든, 우체국사거리역(하안역) 은 

거의 확정인 듯

 

우체국사거리역(하안역) 관련하여 현재 타당성검토 

진행 중 

(2015. 4월 보도 국토해양부)

 

이언주 의원은 변수가 없다면 

17년 착공, 2019~20년 완공예정이라고 함.

 

2019.12 추가. 현재 광명시에서 차량기지 이전에 반대하고 있고

 이로 인해 사업이 늦어지고 있다고 한다.

다만, 국토부 발표 내용에 따르면 

2026년까지 이전사업을 완료할 방침이라고 한다.

 

 

 

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결론

 

광명시 하안동 및 서울 독산동 일대의 주공아파트는

지하철역 신설 + 재건축 가능성의

호재를 받고 당분간 부동산 가격이

상승할 것이라고 예상된다.

 

따라서 현재 가지고 있는 여유자금을 투자하여

이 부근 아파트 구입을 진행해보기로 한다.

 

 

 

2016.8 추가. 아파트 구입을 진행하기로 결정하고

하안동 주위의 여러 부동산을 돌며

3, 6단지를 우선적으로 알아 보았으나

이미 많은 투자자들이 매물을 싹쓸이해서

마땅한 매물이 없었다.

 

그래서 14단지(서울 독산동)로 눈을 돌렸고,

다행히 적당한 가격대의 매물을 찾아 

생애 첫 아파트 구입을 진행하였다.

 

당시 구입하려는 아파트는 전세 1억 1천이 껴있는 매물이었다.

원래는 여유자금 5천만원만 투자하고 

나머지는 디딤돌 대출을 받으려 했지만,

전세를 꼈기 때문에 대출을 받을 수 없었다.

 

그래서 원래 투자하려고 했던 여유자금 5천만원에 

추가로 3천만원이 더 필요했다.

결국 3천만원을 더 투입하기 위해 예정에 없던 적금을 깨게 되었다.

 

결론적으로

전세 1억 1천을 끼고 8천만을 투자하여 (부대비용 500만원 포함)

매매가 1억 8500만원인 아파트를 구입하는데 성공했다.

 

 

 

2017.4 추가. 재계약 시기가 도래해서 전세 계약을 갱신했다. 

공인중개사가 주변 시세에 맞춰서 1억 4천까지 올려야 한다고 했지만,

세입자 분과 얘기 후 1천만원만 올려서 재계약 하기로 했다.

 

 

 

2017.8 추가. 1년이 지난 현재 매매가가 2억 500만원으로 올라

지금까지 아파트 구입은

성공적인 것으로 평가된다.

 

그리고 앞으로도 하안역과 재건축 호재가 남아 있어

단기적인 등락은 있어도 장기적으로 계속 상승세를

이어갈 것이라고 기대한다.

 

 

 

2018.9 추가. 최근 정부의 강력한 규제에도 불구하고

하안동과 독산동 일대 아파트 가격이 급상승하였다.

같은 동 같은 평수 아파트가 최근 2억 6천에 거래되었으며,

계속 매매가가 상승 중이라고 한다.

 

정부에서는 부동산 가격을 잡기 위해

연일 대출 규제와 보유세 증가 대책을 내놓고 있다.

하지만 집값은 여전히 상승 추세이다.

 

개인적인 생각으로는 

정부가 아무리 집값을 잡으려고 하더라도

1~3인 가구가 늘어나고 있는 현 추세에 비추어볼 때,

서울에 위치한 소형 아파트의 가치는 

계속 오를 수 밖에 없지 않나 싶다.

 

 

 

2019.12 추가. 아파트 가격이 2억 4,000 ~ 2억 5,000만원 정도에서

1년간 안정권을 형성하고 있다.

9월에 착공한 신안산선 독산역 호재가 있어 

어느정도 가격 상승을 기대한다.

 

 

 

2020.06 추가. 2020년 4월에 결국 매각을 결정했다.

이제 미국에 어느 정도 정착해서 싱글 패밀리 주택를 구입하기로 했고,

이를 위한 초기 자금이 필요했다.

해당 아파트가 거래되는 가격은 2억 8천만원~3억 3천만원이었다.

양도 차익이 어느 정도 있었지만

올초 바뀐 부동산 제도에 의해 양도세 혜택을 전혀 받지 못했고,

생각보다 많은 세금을 내게 되었다.

 

하지만, 결론적으로 2016년에 했던 투자 결정은 성공적으로 마무리 되었다.

한국으로 돌아간다면 조금 더 보유하고 싶은 마음이 있었지만,

코로나 때문에 경제 상황이 예측 불가능하고

미국 주택 구입 자금이 필요했기 때문에 매각 결정에 후회는 없다.

 

이 후 한국 아파트 매각과 미국 부동산 구입 과정에 대해서는 

코리얼티USA라는 블로그에 자세히 기재할 예정이다.

 

 

2023.08 추가. 매각한 부동산이나 주식은 다시 돌아보지 말라고 했거늘.

궁금함을 참지 못하고 해당 아파트의 시세를 검색해봤다.

2016년 1억 8천만원하던 아파트가 내가 매각한 후 2021년부터 미친듯이 올라서

2022년 5억 3천만원까지 거래되었다.

2020년에 매각할 때도 거의 두 배를 찍던 때라 이미 고점이라 생각했는데

그 후로 두 배 이상을 더 오르다니..ㄷㄷ

하지만 2023년 들어서 3억 5천만원 대에 거래된 사례가 1건 있다.

이 거래가 부동산 가격이 꺽인 것을 반영한 것인지, 아니면 특수한 거래인는지는 모르겠다.

미국도 부동산 가격이 많이 오르긴 했지만,

서울 아파트 가격은 그보다 더 한 것 같다.

 

 

[아파트구입 #1] 내집마련 디딤돌 대출 (=생애최초주택자금 대출)

[아파트구입 #3] 아파트 매매 시 유의사항 정리